Matteo Fonti Consulente Finanziario – Personal Financial Advisor Certificato EFPA livello EFA e livello ESG Iscritto albo Consob/OCF Iscritto registro RUI
Comprare casa nell’era dell’inflazione e degli alti tassi di interesse: istruzioni per l’uso.
Come ho anticipato in precedenza, recentemente riscontro nei più giovani una forte rassegnazione e l’accantonamento del sogno della prima casa, certo l’attuale condizione macroeconomica di alta inflazione e di incertezza non aiuta, ma proprio perché giovani reputo sia importante non arrendersi all’impossibilità di avere una prima casa di proprietà.
Ho per questo deciso di scrivere questo articolo con un caso di scuola e alcuni consigli proprio per pianificare al meglio il futuro acquisto di un immobile.
Faccio una premessa: i miracoli non esistono… l’articolo non ha la presunzione di offrire soluzioni miracolose al problema, ma solo quello di sensibilizzare sull’importanza della pianificazione e su quanto sia importante il fattore tempo.
comporrò l’articolo di due parti distinte, la prima con alcuni piccoli consigli e la seconda, come detto, con un vero e proprio caso di scuola, una consulenza immaginaria per così dire.
Parte 1:
1- falsi miti sul mutuo al 100%:
Spesso il mutuo Consap, cioè quello con la fideiussione pubblica volta al raggiungimento di un mutuo al 100% del valore immobiliare, è visto come il principale mezzo di raggiungimento dell’obiettivo prima casa. Il Mutuo Consap se pur molto valido, in mia opinione deve essere ben interpretato dal cliente, esso infatti genera spesso alcune asimmetrie di pianificazione rilevanti:
Intanto non sussistono limiti di età come si pensa spesso, anche se il Consap presuppone una graduatoria e sussistono dei soggetti ritenuti prioritari per accedere al Fondo Garanzia Prima Casa Consap:
- giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni);
- single con figli minori;
- giovani di età inferiore ai 36 anni;
- conduttori di case popolari.
questa peculiarità dovrebbe essere vista non come una corsa alla richiesta del Consap, ma un incentivo ad un corretto e sano orizzonte temporale tra la pianificazione dell’acquisto e l’acquisto vero e proprio.
Inoltre il Consap spesso consente un maggiore rapporto rata/reddito rispetto ai normali mutui, questo ad un primo sguardo sembra un fattore positivo, consente infatti di ottenere maggiore finanziamento, ma va sempre correttamente analizzata la rata finale in base non solo a meri parametri matematici ma anche in base alle proprie esigenze di vita… non vi preoccupate, vi sarà tutto più chiaro nella parte 2.
2- calcolare in anticipo l’esborso necessario all’acquisto:
Noto spesso che si arriva alla fatidica proposta di acquisto con poche idee e spesso confuse, infatti il più delle volte il calcolo reale degli oneri accessori al mutuo (notaio, agente immobiliare, tasse) viene completamente trascurato; ci si concentra quasi esclusivamente sulla quota di anticipo da fornire per l’acquisto, ma tali costi non vanno assolutamente sottovalutati.
3- informarsi correttamente sul contratto di compravendita immobiliare prima di sottoscrivere una proposta di acquisto:
molto spesso si trascura l’importanza e la tutela offerta dalla famosa clausola “proposta valida salvo buon fine pratica di mutuo”, nella fretta di accaparrarsi la casa dei sogni appena individuata a tutti i costi tale clausola viene sottovalutata, ma è fondamentale per avere sempre il polso della situazione davanti ad ogni possibile intoppo, come una bocciatura della perizia (cosa che di norma devo dire viene sempre inserita nel contratto come clausola di recesso) o mancata capienza nel rapporto rata/reddito del mutuatario (meno frequente).
4- acquistare una casa, se pur per viverci e non per investimento, è pur sempre uno strumento economico di conservazione del proprio potere di acquisto, per cui, si, il fattore gusto personale conta sicuramente ma attenzione al reale potenziale economico dell’immobile, chi lo sa se in futuro decidiate di cambiare casa? e se l’attuale valesse di meno rispetto al prezzo di acquisto? valutare sempre in maniera oggettiva il prezzo rispetto ai servizi offerti, alla zona e allo stato di conservazione dell’immobile e del palazzo nel suo complesso.
Parte 2:
Effettuiamo ora una vera e propria consulenza immaginaria al signor Mario e vediamo come pianificare al meglio l’acquisto della prima casa:
Mario ha 25 anni, appena laureato ha da poco un contratto a tempo indeterminato da 1500€ al mese e risparmi per 10.000€, Mario sta pensando di lasciare la casa dei genitori e di acquistare un immobile, si è orientato su alcuni bilocali con un costo che varia tra i 140.000€ e i 150.000€, vediamo come potrebbe Mario pianificare il suo acquisto:
Mario dovrebbe prima di tutto, come detto, stimare i costi reali di un acquisto in linea con le sue esigenze, dopo alcune ricerche ha identificato alcuni immobili come detto, per lo più in buono stato ma comunque con piccole ristrutturazioni da fare, essendo solo per il momento (valutare sempre la soluzione più efficiente in base alle proprie necessità e non fare grosse previsioni future, una casa non è eterna e si può sempre in futuro cambiare) si orienta su una metratura di 70 mq.
Analizziamo i dati e calcoliamo i costi stimati ex ante:
- ristrutturazione blanda: 400€ al mq = 28.000€
- stima acquisto mobilia: 20.000€
- stima costi notarili: 4000€
- stima costi agenzia immobiliare: 4000€
- stima imposte di acquisto: 1500€
totale = 57.500€
ora analizziamo il possibile risparmio di Mario ex ante nei prossimi 5 anni: (come detto i miracoli non esistono ed il tempo è nostro alleato)
- reddito annuo netto: 19.500€
- spese fisse mensili:
Mario nell’attesa decide di andare in affitto = 8400€ (affitto + utenze)
Autovettura = 4200€ tra rate e benzina
totale = 19.500 – 8400 – 4200 = 6900€ (risparmio annuo di Mario)
in 5 anni Mario avrà un risparmio totale di 6900€x5 + 10.000€ iniziali =44.500€
come potete vedere Mario nonostante un ottimo risparmio è ancora lontano dai costi totali per il suo immobile e non abbiamo ancora considerato il possibile anticipo necessario all’acquisto, cosa dovrebbe fare Mario ora?
La mia opinione è che Mario debba far fruttare il suo risparmio in maniera consapevole e in linea con il suo obiettivo, facciamo una rapida stima di come Mario potrebbe muoversi:
Mario potrebbe investire i 10.000€ iniziali in un portafoglio diversificato con una cedola netta del 3% e generare così in 5 anni 1500€, accantonare poi i 6900€ all’interno di un piano di accumulo (PAC) bilanciato con un rendimento ipotizzato a scadenza prudenziale del 4%: rendimento atteso pari a 3500€.
ora facendo due conti Mario avrebbe a disposizione fra 5 anni 49.500€
Sulla base di queste informazioni può riassestare il suo piano di acquisto immobiliare in maniera corretta come segue:
- Mutuo Consap al 100% di 150.000€ rata 681€ (stima ad oggi) tasso 3,76% fisso
- orientamento su immobile in stato buono con costi massimi di ristrutturazione pari a 20.000€ rispetto i 28.000€ stimati inizialmente
- abbattimento stima costi mobilia a 17.000€
- esborso totale: 47.500€ (comprendente costi notarili e di agenzia che restano in linea alle stime iniziali, aggiunti 1000€ di costi di istruttoria e perizia mutuo)
Mario grazie ad una corretta pianificazione si è potuto orientare ad una soluzione immobiliare in linea con le sue esigenze, ha massimizzato il suo risparmio ed è riuscito in 5 anni a raggiungere il suo obiettivo, mantenendo anche una piccola somma di liquidità che avanza dalle sue spese.
NB: le stime vengono fatte sempre sulla base delle condizioni finanziarie attuali e non possono e devono considerare le possibili fluttuazione dei tassi, sia positive che negative, se in futuro il mutuo di Mario avrà un tasso inferiore a quello calcolato ben venga ma le stime devono essere sempre attuali e prudenziali.
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✔️ Matteo Fonti
Consulente Finanziario Certificato EFPA ESG, iscritto all’albo OCF/CONSOB abilitato all’esercizio della consulenza finanzia su tutto il territorio italiano – Personal Financial Advisor
